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浅析投资美国不动产税务规划



                                        刘&若林律师事务所合伙人    刘佑君



        免责声明:本文仅为作者对相关法律问题的一些理解,不构成对任何法律事务的意见或者建议。



        近年来,不少国内朋友纷纷投资美国不动产市场。在笔者处理的众多案例和接待的当事人中,不少人均忽略了提前设定合理的投资主体框架,以达到投资收益最大化的目标。鉴于此,笔者意欲对外国投资者(外籍非居民和外国公司)投资美国不动产相关事项作出简要税务介绍及分析,以期为有投资美国不动产市场意愿的朋友提供些许参考。



一、外籍应税主体介绍



        1. 外籍非居民(Non-Resident Alien)



            1) 定义



            美国税法中所称之外国人(Alien)是指任何非为美国公民或者未拥有美国国籍的个人。外籍居民(Resident Alien),是指取得了美国绿卡或者在某一个日历年度(Calendar Year)(1 月1 日至12 月31 日)满足了实际居留标准(Substantial Presence)条件的外国人(Alien)。若该外国人未取得美国绿卡或者未能满足实际居留标准(Substantial Presence)条件,则其即为外籍非居民(Non-Resident Alien)。美国税法之所以区分外籍非居民和外籍居民和公民,主要是因为相关税种的适用人群和范围不尽一致。例如,无论是外籍非居民还是外籍居民或者公民,都需要针对来源于美国的收入向美国政府缴纳所得税。外籍居民和公民还需就来源于其他国家和地区的收入向美国政府缴纳所得税,而外籍非居民则无此缴税义务。详见下文。



            2) 实际居留标准(Substantial Presence)测试



           需要注意的是,外籍非居民的纳税主体地位并非固定不变。如上文所述,在某一个日历年度内,若该外籍非居民取得了美国绿卡,或者满足了实际居留标准测试条件,则其外籍非居民的纳税主体地位即转变为外籍居民纳税主体地位,由此而产生的税法后果即是,在该年度税务申报时,该外籍非居民即应按照外籍居民的申报要求,申报与所得税、遗产税和赠与税相关的情况。届时其应税所得及应税资产地域范围则不仅限于美国,而且还包括全球其他国家和地区。



            为满足实际居留标准测试要求,外籍非居民必须满足以下条件:
                i. 在税务申报当年实际身处美国(Physical Presence)至少31 天;且
                ii. 在包括税务申报当年实际身处美国天数在内的过往3 年期间内,该外籍非居民实际身处美国累计至少183 天。具体的天数计算方式为:
                    a) 税务申报当年实际身处美国的全部天数;
                    b) 税务申报当年前一年实际身处美国全部天数的1/3;和
                    c) 税务申报当年前二年实际身处美国全部天数的1/6。
            举例而言,若某一外籍非居民A,在2014、2015 和2016 年每年实际身处美国的天数均为120 天,则判断2016 年A 是否满足实际居留测试标准要求,从而需要按照外籍居民纳税标准报税时,具体计算A 实际身处美国的天数如下:
                   a) 2016 年,120 天;
                   b) 2015 年,40 天(120*1/3);和
                   c) 2014 年,20 天(120*1/6)。
             由于3 年总计天数为180 天,未能满足183 天的标准,所以A 在2016 年无需按外籍居民标准报税。

在计算上述实际身处美国的天数时,若发生以下情形,该等时间是无需计算在内的:

  •  经美国中转,从一个国家前往另外一个国家,且在美国停留不超过24 个小时;
  •  以外国船员身份在美国停留的时间;
  •  病情在美国恶化以致无法离开而滞留在美国的时间;
  •  获得豁免的个人在美国停留的时间,例如,持有A 或G 类签证在美国短暂停留的(Temporary Presence)与外国政府相关的个人,但不包括A-3 或G-5 类签证;

         持有J 或Q 类签证在美国短暂停留且严格遵守其持有之签证要求的老师或实习生(Trainee);持有F、J、M 或Q 类签证在美国短暂停留且严格遵守其持有之签证要求的学生;和为完成一项慈善体育赛事而在美国短暂停留的专业运动员(Professional Athlete)。


              3) 实际居留标准测试的例外情形


              即使满足了实际居留标准测试的条件,美国税法也规定了两种例外情形,以使某一外籍非居民仍可保持外籍非居民纳税主体地位:


                 i. 更紧密联系(Closer Connection):


                   a) 在税务申报年度当年,实际身处美国的天数少于183 天;
                   b) 在该税务申报年度,在美国之外的其他国家维持其税务居所(Tax Home);和
                   c) 在该税务申报年度,与其税务居所所在国之间拥有比其与美国之间更紧密的联系(Closer Connection)。


              在判断某一外籍非居民是否与其税务居所所在国之间存在比其与美国之间更紧密的联系时,美国的国税局(Internal Revenue Service)将会判断该外籍非居民是否与其税务居所所在国之间维持了比其与美国之间更密切的联系(Significant Contacts)。参考因素将包括该外籍非居民在相关文件中指明的居住国,该外籍非居民的永久居所(Permanent Home)、家庭、个人财产、社会关系、商务活动等所处的地域等。


                    ii. 外国学生


                     如上文更紧密联系第a)项之当年身处美国不得超过183 天的要求,一般情况下,外国学生无法适用该例外情形而保持其外籍非居民纳税主体地位。美国税法规定了适用于外国学生的例外情形。在满足下述条件的情况下,即使满足了实际居留标准测试的要求,外国学生仍可以保持外籍非居民纳税主体地位:
                       a) 该学生无意愿在美国永久居住;
                       b) 已严格遵守移民相关法律关于其学生非移民身份的规定和要求;
                       c) 未采取任何谋求改变其非移民身份而转变为美国永久居民的行动;和
                       d) 提供证据证明其与某一外国之间存在比其与美国之间更紧密的联系(Closer Connection)。



                2. 外国公司(Foreign Corporation)


                     外国公司系指非依美国法律或美国任何一个州的法律而成立的公司。这里的公司和我国公司法中所指的股份有限公司基本相同。我国公司法中的有限责任公司则是和美国法律中的LLC 基本相同。除非特别指明,本文中所指公司均为公司(Corporation)。


二、应税主体应纳税种


            1. 所得税(Income Tax)


                美国公民、外籍居民(Resident Alien)、美国公司(Domestic Corporation)、美国的LLC,需要就其源自美国的收入向美国缴纳所得税,其中包括因投资美国不动产所获得的收入如租金。同时,美国税务机构还有权就该等应税主体在全球其他任何国家和地区所获得的收入征收所得税。


                 

                 同样,外籍非居民及外国公司也必须就其源自美国(Source)的收入,或者与一项美国贸易或经营(Trade or Business)实际关联的收入,包括因投资美国不动产所获得的收入向美国缴纳所得税。但是,美国税务机构对于外籍非居民和外国公司在美国之外的其他国家或地区所获得的收入没有管辖权。


                 通常而言,外籍非居民或者外国公司必须在某一纳税年度从事一项贸易或者经营,才能将自该等贸易或经营所获得的当年收入视为与该等贸易或者经营实际关联的收入。而根据外国投资美国不动产税法(Foreign Investment in U.S. Real Property Tax Act)的规定,任何外国投资者(包括外籍非居民和外国公司)因处理美国不动产利益而实现的所得将被视为该等所得与一项美国贸易或经营实际关联。因此,该等外国投资者应就该等所得向美国缴纳所得税。换言之,如果外籍非居民或者外国公司在美国购买了不动产,然后再处理该等不动产而获利,其应就该等获利向美国缴纳所得税。



              2. 资本利得税(Capital Gains Tax)


               和美国纳税人(非公司纳税人)一样,作为外籍非居民,其也应自其美国不动产投资中的资本利得缴纳资本利得税。税率根据所持美国不动产时间的长短而有所不同。若长期持有,即持有时间超过1 年,对于大多数美国纳税人而言,税率为15%;若是短期持有,即持有时间不超过1 年,则税率为该纳税人的通常所得税税率,对于大多数美国纳税人而言,税率将是25%或者28%。和外籍非居民应缴纳资本利得税不同的是,外国公司从其美国不动产投资中所获得的资本利得将被归为该外国公司的通常所得,从而按照公司所得税率计算其应缴之所得税税额。



               3. 遗产税(Estate Tax)/赠与税(Gift Tax)


               当一名外籍非居民在美国拥有不动产时,若该外籍非居民去世,则美国遗产税规定将被适用,但仅限于该外籍非居民在美国的资产。然而,美国公民或居民拥有的遗产税免除额度为545 万美元(2016 年),而外籍非居民仅有区区60 万美元的免除额度,即在该外籍非居民去世时,其地处美国的资产合理市场价格若超过60万美元,其遗产执行人就应缴纳遗产税。



                若外籍非居民将其地处美国的不动产赠与第三方时,美国赠与税的规定将被适用,但仅限于外籍非居民在美国的资产。根据赠与财产的价值,赠与税税额可能和遗产税的税额相当。与外籍非居民不一样,外国公司无需缴纳遗产税和赠与税。



                 4. 分公司利润税(Branch Profits Tax)



                 分公司利润税仅适用于外国公司。除非与美国之间有相关税收条约,外国公司自其美国不动产投资所得可能还需缴纳额外的分公司利润税,其税率为30%,等同于美国公司向外国股东分红(Dividend)时,该外国股东应就该等分红而应纳税之税率。



三、外国投资者持有美国不动产方式比较


                从应税角度而言,以不同身份持有资产而导致的税法后果不尽一致。



               1. 外籍非居民直接持有


                 以个人名义直接持有所投资之不动产,最为简单直接,从所得税角度而言也最为有利。因为外籍非居民仅需就其美国的投资收入向美国缴纳所得税。同时,考虑到费用和贬值可以抵扣所得税的因素,最终外籍非居民可能仅需缴纳很少一部分的所得税。同时,若出售该不动产,其所应缴纳的资本利得税税率仅为15%。但是,以个人名义直接持有所投资之不动产也有不利之处。首先,基于业主责任(Premises Liability)原则,不动产所有者有可能对于发生于其不动产范围内的意外事故或者伤害承担赔偿责任。例如,邮递员在送信或者包裹时,因为该不动产的车道(Driveway)湿滑而摔倒并受伤,其就可以向该不动产所有者提出索赔。若该赔偿成立,不动产所有者需要承担的就是个人责任(Personal Liability)。当然,不动产所有者可以购买业主责任险来抵消该等风险可能给自己造成的损失。
其次,不动产所有者的信息为公开信息,在该不动产所在地相关网站上即可查询到。对于大笔投资了不动产而又不想外界知晓自己财富的的外籍非居民而言,此也为不利之一。


                再次,若该外籍非居民在持有不动产期间去世,则就该不动产而言,可能还需缴纳遗产税。如上文所述,若该不动产价值不菲(超过60 万美元),就应缴纳遗产税。


                2. 以LLC(有限责任公司)形式持有


                外籍非居民也可以利用美国LLC 的形式持有所投资之不动产。LLC 的所有者通常被成为成员(Member)。从税法角度而言,根据LLC 自行选择以及其成员人数的多寡,国税局会将LLC 视为公司、合伙或者LLC 成员的纳税申报单(Tax Return)的一部分(“忽略不计的实体”(Disregarded Entity))。从联邦所得税的角度而言,除非作出相应选择,一个至少拥有2 名成员的LLC 将被视为公司;同样,一个只有1 名成员的LLC 将被视为忽略不计的实体。因此,若外籍非居民以LLC 的形式持有所投资之不动产,其税法后果与外籍非居民直接持有类似。但是,相较于外籍非居民直接持有而言,以LLC 持有不动产有利之处是,因为LLC 的所有成员均只对LLC 承担有限责任,故而若发生上文所述意外事故或伤害,LLC 的所有成员均无需承担个人责任。



                 3. 以美国公司(Domestic Corporation)形式持有


                    若外籍非居民以美国公司的形式持有其所投资之不动产,则源自该不动产的收入,如租金等,将按适用公司的所得税税率征收,最高可达35%。而以个人名义直接持有时,所得税税率会低很多。另外,若该外籍居民去世,其所持有的该美国公司的股份之价值仍可能需要缴纳相应的遗产税。当然,若是该外籍非居民在去世之前,将其持有的该美国公司的股份赠与第三方,如家庭成员等,则可避免在该外籍非居民去世时缴纳遗产税。



                 4. 外国公司(Foreign Corporation)直接持有
               


                以外国公司直接持有所投资之不动产,则其可能需要缴纳按照美国公司所得税税率计算的与之相关的收入和资本利得。同时,若该外国公司所在国与美国之间没有任何税收条约的话,其可能还需缴纳30%的分公司利润税。而对于中国公司而言,则无需太过于担心,因为中国与美国于1987 年签署的税收条约已经使中国公司免除了该30%的分公司利润税。另外,外国公司直接持有所投资之不动产,则可避免作为其股东的外籍非居民承担无限的个人责任,也可以使其免缴美国遗产税。原因在于,当作为股东的外籍非居民去世时,其继承人或者受益人仅承继外籍非居民所持有的外国公司的股份,而该外国公司持有的美国不动产权益并没有发生直接的转让。



四、外国投资者持有不动产之税务规划



                  根据投资偏好和风险承受能力,外国投资者可自由选择上述各种形式持有所投资之美国不动产。而通过合理的规划,外国投资者可以在很大程度上减少应向美国所缴纳的税收。笔者兹就简单介绍如下:



                  1. 组合贷款(Portfolio Loans)


                   一般而言,一个直接持有所投资之美国不动产的外国公司、美国公司或者美国LLC 可以将其为购买所投资之不动产而支付的贷款利息作为企业支出(Business Expense)而进行税收抵扣。因此,作为投资者的外籍居民或者外国公司可以设立一个载体(外国公司、美国公司或者美国LLC),然后向该载体出借资金以用于该载体购买美国不动产,则该载体向投资者支付的利息即可作为其企业支出而进行税收抵扣。但是,该等利息支付对于作为投资者的外籍居民或者外国公司而言则是获得了源自美国的收入,因此,其应缴纳相应的所得税。为解决该等困境,美国的税法规定了一个例外,即组合贷款利息豁免(Portfolio Loan Interest Exemption)。根据美国税法规定,一个美国公司或者LLC 向一个外国投资者支付的利息,若在收到利息时,该外国投资者不持有该美国公司或者LLC 股份或权益,或者持有比例没有达到10%,则该等利息无需缴纳所得税。基于此,为有效利用该例外规定,外国投资者所设立的持有所投资之美国不动产的载体可以在出售所持有的美国不动产时,与美国买方商议现金加贷款的形式完成交易。举例而言:



                    待出售之不动产在购买时价值100 万美元,现价值130 万美元:



                    i. 无贷款模式


                       销售价格: $1,300,000
                       原购买价格: $1,000,000
                       盈利: $300,000
                       缴税(35%): $105,000
                       净收: $1,195,000


                     ii. 有贷款模式


                       购买价格: $1,000,000
                       销售价格: $1,000,000
                       盈利: $0
                       缴税: $0
                       贷款利息: $300,000
                       净收: $1,300,000

                    载体可以要求以待出售之不动产作为贷款的抵押物。贷款利息由美国买方支付给外国投资者,以满足组合贷款利息豁免之要求。


                    2. 公司清算(Liquidation of Corporation)



                    另外一种税务规划是公司清算,即外国投资者以设立美国公司的形式持有所投资之美国不动产,而组合贷款形式又无法实现时,可以在出售美国不动产之后清算美国公司。这样做的好处是,仅仅在公司层面交一次税,出售美国不动产所得的收入以公司清算形式转移给外国投资者时则可能不必缴纳资本利得税。


                    综上所述,投资美国不动产应该预先作出相应的框架规划,这样才能使可能的投资收益最大化。否则,可能在缴纳了大量的税收之后,投资者的收益所得并不会剩下多少。




刘佑君
加州、纽约州和中国执业律师
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